第一部分　调查设计与组织实施

一、调查设计

（一）调查目的

1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解德州市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划小申庄项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。

2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。

3、随着全面推进小康社会的建设，为更好的把开发区建设成德州市最佳人居生态社区，充分了解德州市民对住宅消费的需求，进行了“建筑无限生活，从懂你的生活开始！”报纸公开问卷调查，树立开发区政府的爱民形象，以及**公司的品牌形象，将项目进行前期推广，获得广泛的公众认知度和关注度。

（二）调查内容

1、对德州市宏观环境的调查

（1）宏观经济及市政规划

（2）德州房地产现状

2、项目自身情况调查

（1）产品的整体研究与特性分析

l         项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）

l         产品公司组成  （开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司）

3、需求市场调查

l         未来三年内市民置业意向

l         购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）

l         购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）

l         购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）

l         价格支付能力

l         对物业配套的需求

l         购买人群

4、竞争市场调查（个案对比）

（1）基本情况

l          楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率

l          类别、档次及整体布局

l          装修材料、水平

l          硬件设备

l          配套服务功能及功能分区

l          公开销售日期

l          销售价格、开发期价格的变化情况、销售率

l          付款方式、银行按揭安排

l          车位配备

l          物业管理公司及费用

（2）营销策略

l          目标客户选择决策

l          市场定位与宣传重点

l         营销组合策略

（三）调查方法

1、宏观调查

l         房管、土地、规划等相关部门访谈

l         报刊文献资料收集与分析

2、项目自身情况调查

l         项目规划谈论会

l         项目现场考察

l         有关人员访谈

l         相关资料收集整理

3、需求市场调查

l         专项访谈问卷（200人次）

l         报纸公开问卷调查（400人次）

l         入室主体问卷（100次）

l         统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）

4、竞争市场调查

l         现场踩点调查

l         报刊文献收集与分析

l         深度访谈