(毕业论文 页数:8 字数:6186)【摘要】 融资一直都是企业筹集资金的重要手段和来源之一。房地产企业的融资方式主要包括企业自有资金，银行贷款，信托基金，上市融资，外国投资等，西安房地产企业现在不仅只是在传统的银行信贷的融资基础上募集资金，还积极发展多方面的融集渠道，让直接融资和间接融资更好的结合，进一步完善和加强融资的方式让它能为企业带来更充足的资金供给。
【关键词】 西安房地产融资 银行贷款 信托融资
【abstract】financing of real estate in xi’an bank credit a trust fund
【keyword】 Financing always is the fatal method and vital resource to business to accumulate the capital .The financing by realty business mainly contains the business own capital ,bank credit, a trust fund,enter into the market，foreign investment and so on .The realty company in xi’an not only rely on traditional method ,but also expand the various of financing measures.If they can combine the indirect investment with direct investment,to a high degree, they can enhance the financing methods and guarantee the adequate capital providing.
目录
一、西安房地产融资概况
二﹑西安房地产融资渠道和方式
三﹑西安房地产融资现状及其存在问题
四 、 西安房地产融资的建议
一、西安房地产融资概况
（一）西安房地产融资概括
1在房地产越演越烈的环境下,各地纷纷展开狂烈的够房炒房热潮,为了巨大的商业利益,巩固自身的竞争实力,扩大资金的来源,西安的房地产开发商也同其他地区一样,热衷于在房产资金的来源和利用上不断寻找新的方法,这主要体现在融资渠道的运用和开拓上,力求融资的便捷途径和结构优化。传统的信贷融资比重已经开始下降，但还居于举足轻重的地位。近几年国家相关文件的出台和国家的宏观调空，关于房产融资方面做出了相关规定，具体的有：国务院规定房产开发项目的资金提高到35％,开发企业资产负债率不得高于65％①；严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；严格防止建筑施工企业用银行贷款垫资开发项目等等。另一方面严格了担保机制，完备监控机制和风险机制。避免了不良企业的恶意争夺，暗箱作，又对房地产市场上借机抄作的投机分子进行了有利打击；抑制了自有资金不足，严重依赖银行贷款的企业盲目贷款够房。这些从整体规范和发展效应上来看，给西安的筹资创制了一个良好的环境巩固了法律保证。起到了规范开发商贷款行为和融资资金流动，以保证房产开发在筹划，运用筹资，这一过程的连贯运用，让企业真正意识到融资的目的在于保证资金的供给到位，开发和运作的顺利完成，不只是不计代价，不计后果的只追求高额利润。西安房地产所面临的是机会还是挑战，又能否在预期的时间里达到预期的效果？这些都有待时间来论证。
2在城建方面，西安的区域房产特征和居住消费群的购买力决定了房产项目融资的方向和投资规模。环顾西安近几年的房地产区域发展，城南、城东、城北的发展空间还比较大。城东区目前在浐和综合开发区兴建了大批的住宅区，主要是中低价位的商品房，区域内有几所高等院府、兴庆公园和动物公园；城南是比较理想的居住地，目前此区域聚集了西安大部分的高档房产项目，比如富力城、紫薇田园都市；城北区随着西安经济技术开发区的发展，2003年“锦都新世纪”在北郊推出，也带动了北郊的房地产住宅项目。
3从实际情况上，可以看出西安的房地产发展较上海、北京、广州等还是差一大截的，房子的价格较全国来说也不高。在房产发展缓慢和政府财政支持力度不够决定了其融资规模的有限，还是依靠银行信贷，渠道单一，融资缺乏灵活性，虽积极发展了信托和基金等新的融资方式，但是至今发挥作用还是很小，还没有房地产专业投资银行。
4至今还没有一家本地企业在海外上市。但近几年随着国内房产知名企业上海绿地、珠江投资、中海集团等相继在西安的投资，改善了西安的融资单一渠道，但这些还是不够的，西安的融资面临着重大的考验，只有靠西安当地自己的努力。
二﹑西安房地产融资渠道和方式
(一) 内源融资和外源融资
内源融资是企业内部的融资，包括折旧基金、财产盘盈、企业留存利润、转让出租固定资产、流动资产。外源性融资是向企业之外其他经济主体筹集资金，包括股权融资、债权融资、接受捐赠等。
(二) 内源融资和外源融资在西安房产融资的分别应用
1企业的直接融资中企业的自由资金在房产融资中的比重是很重的。这一部分资金是企业长期持有、可自由支配的。企业初期建立时大多依赖于自由资金，当企业规模越来越大时，尽管企业自有资金融资成本低，但因为关系到企业存留维持运作的必要，所以一般在融资资金较少时不会动用到，只有在利润可观、风险可控制时才会注入一部分自由资金保证项目资本足够。
2西安房产企业都会使用股权和债权融资的方式。股权融资主要向企业内部股东和广大民众筹集资金，体现了资金所有权的分布状况，股本额的大小和股东的分散程度，是企业自负盈亏的基础。债权融资主要是银行贷款和租赁等，有较高的融资成本和风险，会影响企业的控制权。
3上市融资是股权融资的一种具体方式。他是房地产企业融资的必然手段。目前西安上市公司比没有发挥出它原有的作用，筹资规模不大，额度不大。上市企业的对国家的GDP的贡献率不到1％②，还没有一家在海外上市的企业。
4银行贷款，指房地产企业以抵押或质押等方式向银行申请贷款的行为。西安房地产的发展较北京﹑上海等更加依赖于银行贷款 ，比重将近占了70％③，因为市场炒作的不规范和信用担保机制的不完善，银行呆账﹑坏账的增加和资金流失的严重等原因，使得西安在全国大的环境下更加应该注重这些问题，此外政府和银行投入的关注也是非常明显的，因此贷款的规格和尺度的把握限定也是节节高升。
5信托指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受托人的利益或者特定的目的进行管理或者处分的行为。信托机构主要经营业务为受托经营资金信托业务、受托经营动产、不动产及其他财产的信托业务、 受托经营法律、行政法规允许从事的投资基金业务、作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务、 受托经营公益信托、 经营企业资产的重组、并购和项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务。
信托基金等新型方式在西安房地产融资中的运用情况不是很理想很到位。现在进行的信托计划并不是真正的房地产信托，大多房产企业仅是把它用于征地和拆迁的前期投入，当作一种桥梁，在贷款申请获批后房产项目融资就会转向银行贷款。我国目前的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，房地产融资额大，有了200份的限制④，单笔金额便很大，给融资造成困难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。另外信托机构的安全性需求很高，实力雄厚，对人才的专业知识要求也很高，制二策还不完善，这些客观条件也决定了西安房产信托的发展还很漫长。虽然房地产信托融资方面现在还存在很大困难，但西安房地产信托机构也有做得很好的，例如西安国际信托投资有限公司。西安国际信托投资有限公司于2006年发布的近期信息：《西安产河经济开发区项目信托计划》于2006年3月27开始发行，于3月31号正式成立，共为三期。信托资金以贷款方式贷给西安产河经济开发区管委会用于开发区项目的建设和运营。截至9月30，西安国际港务区项目已完成了项目一期用地内基础设施设计、制作了勘察及设计施工图，完成了项目招标前的准备工作。同时，西安国际港务区项目正在积极争取国家开发银行的贷款支持，并取得一定进展。截至2006年9月30，实现信托收入1146544.64元，信托费用289941.04元，信托收益856603.6元⑤。
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