| |
|
住宅市场顾客满意度分析模型 |
内容提要 住宅市场是市场经济的重要组成部分，其发展过程始终贯穿着居民的旺盛住房需求和购买力严重不足的矛盾。本论文针对当前住宅市场分析依据事实不够充分，满足于静态推理造成结论出入很大的弱点，提出以新近发展的顾客满意度理论为基础，通过直接对住户的住宅投资倾向和住宅市场结构情况的调研，建立住宅市场满意度模型，用此模型分析市场现状，预测其发展，并动态跟踪市场的演化。主要创新是把计量经济学和顾客满意度理论引入市场分析中，将其有机结合起来，为分析住宅市场中的矛盾运动提供扎实的理论基础。
一、有关我国住宅市场未来走向的两种观点
上一世纪80年代以来，随着经济体制改革的全面展开，我国住宅市场也从无到有，走过了一条艰苦探索、迂回发展的道路。回顾20年的风雨历程，始终贯穿一个基本矛盾，即广大居民住宅需求和个人购买力不足的矛盾。但是通过各种房改措施，这个矛盾并未严重阻滞居民住宅条件的改善，由初期的城市房改试点，标准价公房（部分产权），改革全面展开后的税费改革，直至康居房，经济适用房与一般商品房、高档商品房的并行发展，我国城镇人均建筑面积已由改革初期的约7平方米增至20多平方米，住宅质量也有明显提高，一些城市住宅正向小康型转变。住宅市场也由初期的冷冷清清，逐步升温。2000年以后，春风化雨，发展态势似乎在向稳健方向发展。然而，在取得长足进展的同时，也存在严重问题。相当长时间内，商品房的私人购买率很低，变相福利分房屡禁不止，94年后空置房数量逐年递增，2001年已达9000多万平方米[2]。与此同时，商品房继续向大面积、高档化方向发展，房价居高不下。在这种成绩与问题共生，发展与困难并存的局面下，对于我国住宅市场的发展走向，始终存在两种不同的观点。一种观点认为，我国住宅消费的现实是福利房与商品房并存的二元结构住宅经济，使得城镇居民的住宅消费水平逆势上扬，过度的超前消费蔚然成风。人均GDP不足800美元，却有66%的城镇家庭拥有住宅产权，而人均GDP超过10000美元的发达国家，拥有住宅产权的家庭不过50%左右。
| 目录
一、有关我国住宅市场未来走向的两种观点
二、住宅市场分析模型的功能
三、住宅市场分析模型的基础——顾客满意度理论
参考资料
1、Robert S. Pindyck著，《计量经济模型与经济预测》，机械工业出版社，1998年
2、1999年国家信息中心编，《2002中国经济展望》（产业卷），中国计划出版社
3、Jagmohan S. Raju, V. Srinivasan and Rajiv Lal, , Management Science, p276-303, Vol.36. No.3, March 1990
4、Michael D. Johnson and Claes Fornell, , Journal of Economic Psychology, p267-286, Vol 12,1991
5、Claes Fornell, , J.of Marketing, Vol.(56), p6-21, January 1992
6、Peterson, R.A. and W.R. Wilson, , J. Academy of Marketing Science, Vol.(20), No.1, p61-71, 1992
...
|
