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[房屋贷款] 论期房按揭贷款欺诈及其预防

  • 简介: 原文 随着社会生活的进一步提高和生产力水平的发展,在我国,商品房按揭首先在沿海经济发达地区发展起来,继而向内地推进,并成为我国房地产融资的一条重要渠道。然而,商品房按揭在我国毕竟是一个新生产物,刚起步不久,缺乏经验,相关的法律...
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原文

随着社会生活的进一步提高和生产力水平的发展,在我国,商品房按揭首先在沿海经济发达地区发展起来,继而向内地推进,并成为我国房地产融资的一条重要渠道。然而,商品房按揭在我国毕竟是一个新生产物,刚起步不久,缺乏经验,相关的法律又没有明确的规定,特别是商品房预售中的按揭由于牵涉到商品房的预售从而显得尤其复杂,银行在进行商品房预售按揭的操作中存在着相当大的风险。由于法律与管理方面的原因,个人购房贷款中出现的纠纷现象越来越多,有些贷款纠纷案情还比较复杂,构成了对商业银行贷款的欺诈行为。这些纠纷已经严重影响了商业银行的利益,成为新的不良贷款的增长点。其中,期房按揭贷款具有典型性。期房是处于建设中的房产,购房人在支付房屋价款之后,并不能像对成品房那样取得房屋的所有权,而只是取得对房屋所有权的期待权,它在本质上是一种债权。因而期房按揭贷款对银行而言具有更大的风险,更容易产生纠纷。本文针对期房按揭贷款中出现的欺诈现象,从法律的角度,进行分析、探讨,以供商业银行商榷。
一、按揭贷款欺诈的表现及特点

  (一)按揭贷款欺诈的表现
  欺诈银行按揭贷款形式多种多样,主要有两种:一种是“虚拟售房”,即开发商同十几户甚至几十户“购房人”签订售房合同,并据此向银行申请贷款。在取得银行贷款之后这些购房人便同时不按期归还银行贷款本息。还有一种情况是个人向银行申请巨额贷款购买多处房屋。这些购房人多是开发商物色来取得银行按揭贷款的。第二种是“虚值售房”,开发商将房产的价值抬高,并取得远远高于正常房屋价值的银行贷款。在发生贷款纠纷时,商业银行贷款不可能因为进行了房产抵押而全部得到保障。
......


  目录

内容摘要、关键词 1
一、按揭贷款欺诈的表现及特点 1
(一)按揭贷款欺诈的表现 1
(二)按揭贷款欺诈的特点 2
1、标的额巨大 2
2、贷款时间相对集中 2
3、担保方式单一 2
4、作为保证人的房地产开发商没有履行担保责任 2
二、期房按揭贷款欺诈原因探析 2
(一)外部原因 2
1、为周转资金而欺诈银行贷款 3
2、骗取银行贷款 3
(二)内部原因 4
1、没有严格执行贷款审核操作规程 4
2、贷款审查中注重审查申请资料的合规性忽视其真实性 4
3、没有明确中介机构职责与责任 4
三、期房按揭贷款欺诈预防 4
(一)原有制度和操作的改进 4
1、健全贷款的资信评估 4
2、严格内部审查,建立责任制 5
(二)按揭贷款欺诈防范风险方式创新——房地产贷款保险 6
参 考 文 献 8


  参考资料

①参见刘桂林著:《律师在楼宇按揭中如何维护消费者利益》,载于《北京晨报》。
②参见王涌泉著:《住房按揭法律问题研究》,载于中国资产证券化专业网。
③参见卢琼著:《房地产楼花按揭研究》,载于《中国房地产法研究》第1卷,法律出版社2002年2月出版。
④参见卢琼著:《房地产楼花按揭研究》,载于《中国房地产研究》第1卷,法律出版社,2002年2月出版。
⑤参见郑翔著:《防范房地产贷款风险的政策建议》,载于《新重庆城市开发与建设》2003年第8期。
⑥参见沈沛著:《信贷资产证券化第169页,金融出版社,1998年出版。
⑦参见卢琼著:《房地产楼花按揭研究》,载于《中国房地产法研究》第1卷,法律出版社2002年2月出版。


  简单介绍

【内容提要】随着房地产业和金融业的改革与发展,按揭贷款已成为银行、房地产开发商和购房人共同参加房地产开发经营的一种重要的信用方式。然而期房按揭贷款欺诈现象也随之产生,严重影响了商业银行的利益。本文从银行如何规避风险这个法律角度,首先探讨了按揭贷款欺诈的表现及特点,并深层次分析了欺诈的原因有外部原因和内部原因。最后本文认为预防期房按揭贷款欺诈的方法除了原有制度和操作的改进外,探讨了创新的防范银行风险方式—房地产贷款保险,还提出了应增设在国际上很流行的银行信用险。

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