1 我国智能化居住小区的现状及应解决的关键技术

1.1 我国智能化居住小区的现状

我国居住小区，特别是新建小区的智能化系统建设是近几年才兴起来的。小区智能化系统的建设总体上是以需求为导向的，而且带动和培育了一个产业的发展。1999年，只有少量房地产开发商在建设楼盘时规划设计了智能化系统，2000年，在部分商品楼盘都不同程度地开始建设了智能化系统，甚至存在某些“炒作”或“广告不实”的现象。不少开发商往往十分看重智能化系统对楼盘销售带来的好处，而对居住小区建成后，智能化系统的运行与维护，以及所需的运行费用则很少考虑，存在着盲目建设“过火”了，开发商头脑“发热”了，应该让政府出面压一压，这种担忧完全是多余的。因为小区智能化系统的建设基本上是市场行为，不应该用过去计划经济时期的眼光来看待。事实上到2001年这种具有“盲目性”的建设逐渐“冷”下来，开始转为“理性”。

目前，全国新建的居住区几乎都不同程度地建设智能化系统，特别受到青睐的是安防装置与宽带接入网。在直辖市、省会城市以及经济较为发达沿海城市等已建设了不少高水平的智能化系统。随着时 间推移对智能化系统运营与维护、物业管理公司动作等方面全社会都给予了高度重视，暴露了不少管理、运行机制方面一些深层次问题，它涉及到建设、公安、电信、广电、供水、燃气、电业等行业管理，也涉及到开发商、业主，甚至于政府等，但总的民展趋势是健康的。随着人们生活水平的提高，智能化居住小区的建设将会逐渐扩展，甚至将智能化小区扩大为社区或城市。

1.2 制定“居住区智能化系统建设要求与技术导则”必要性

总结这几年来居住小区智能化系统建设的经验及教训，2003年建设部住宅产业化促进中心及时地发布经修订的《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》（以下简称《导则》）是非常必要的。

（1） 可以规范居住小区智能化系统的建设，提高居住小区的性能，使其适应高科技，特别是信息技术的发展，满足信户较长期的需求。《导则》要求居住小区智能化系统建设与居住小区建设同步进行，衽统一规划、设计、施工、检测调试与验收。智能化系统建设应采用总体设计，分步实施的原则。要求智能化系统的室内外管网布线纳入居住小区的综合管网布线设计中，满足居住小区平面规划的要求以及房屋结构对预埋管路的地求。并要求按现有标准规范设计与施工。

（2） 《导则》的实施，规范了智能化系统的功能，促进了土建设计与智能化系统建设的紧密结合。在近几年建设的智能化系统不少是由系统集成商设计的，他们往住把智能建筑设计理念及方法用于居住小区智能化系统的建设中，造成了系统建设内容过多，功能过于复杂，物业管理公司不愿用等问题。事实上智能建筑与居住小区智能化系统建设有很大的区别。把居住小区智能化系统建设简单地纳入智能建筑范畴是不对的。首先，智能建筑往往是写字楼或单位办公楼，对楼宇自控、安防系统、网络系统等建设要求远比居住小区智能化系统更高、复杂。而居住小区智能化系统面向老百姓，系统简单易学、可操作等方面则比智能建筑的要求高。而在土建设计方面居住小区智能化系统比智能建筑地理范围更广，产品安装难度往往较大。

（3） 通过《导则》实施，规范居住小区智能化系统总体规划设计和施工图设计。今后应将这部分内容作为设计单位的一个专业，全面提高智能化系统的水平。

（4） 《导则》的实施可以引导国内智能化系统产品的研发。近几年来，国内围绕小区智能化系统的产品开发迅速增加，特别是IP家庭智能终端、家庭智能化布线箱、数字硬盘录像、物业管理网站等，不少大公司也进入这市场。智能建筑中应用系统与产品大部分为国外产品，由于智能建筑对系统与产品技术要求较高，国外系统与产品相对成熟，而居住小区智能化系统的产品，如：可视对讲、多表远程计量、家庭智能终端等，国外产品价位太高，因此，绝大部分智能化系统采用国内或合资企业生产的产品。《导则》的实施可促进国内产品开发向实用、先进方面引导。《导则》中支持多网融合技术，IP智能终端、系统集成技术，这些都是目前居住小区智能化系统急需的技术与产品。另外，目前还不能做到不同厂家生产的智能化系统产品，可以相互替换。《导则》的实施力求在产品互换性上起引导和示范作用。

（5） 《导则》的实施可以提高和必进物业管理水平。居住小区智能化系统的建设对物业对物业管理队伍提出了更高地求，盲目建设、物业管理人员素质跟不上将会造成浪费。如何使居住小区的智能化系统科学合理，既能满足住户需求，又能使物业管理公司掌握，运行维护费用合理，这是《导则》中实施内容之一。另外，居住小区智能化系统的建设使物业管理在Internet网上展开成为可能，探索新的物业管理模式也是《导则》实施中的一个内容。

1.3 当前智能化居住小区建设中一些问题

（1） 盲目追求先进

有些业主贪多求全，甚至提出“世界一流”、“十五年不落后”等口号。过分强调了智能化系统的作用，忽视了中国的现实、文化背景和人们的实际生活水平等，超出了业主的功能需求，造成浪费；缺乏对系统和产品深入的了解，盲目追求“★”或“A”的数量；需求分析不够，致使投资效果很不理想，投入使用后发现问题太多。在《导则》中，把智能化小区分为一星、二星级和三星组。但并不是说按三星级标准设计，就是最佳方案。星级划分是对不同档次的居住小区而言的。简单地说，一星级适用于经济适用型居住小区，二星级适用于舒适型居住小区，三星级适用于豪华型居住小区。选择某类星级，取决于楼盘的定位也就是业主的实际需求、对小区智能化系统的正确定位，科学合理地选择功能及产品是建设成功的关键因素。

有些盲目追求技术先进，对智能小区建设及系统集成存在理解误区。除了相互攀比，追求不切合实际的高标准和技术先进性，还有的片面强调系统集成概念，在小区内盲目推行三网合一方案。既不考虑是否有需求，也不考虑物业管理人员素质。智能化系统是高新技术的高度综合，这些高新技术本身敢在迅速地发展和更新换代。智能化系统的建成中是一切的开始，在投入运行的几十年时 间里，除了需要正确地管理和有效地维护外，还要不断通过实际使用来发现各类系统存在的问题和不足，从而对系统内的部分硬件和软件进行更新与长级，使其达到最佳运行状态。一般来说，智能化系统产品与设备的生命周期在10～15年，综合布线与现场总线等的使用寿命